การผ่อนปรนมาตรการ LTV เพิ่มปัจจัยด้านบวกให้ตลาดที่อยู่อาศัย..ท่ามกลางปัจจัยลบที่รุมเร้า

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกและหลังที่สอง ช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยสามารถนำมาใช้เป็นเครื่องมือการตลาดในการกระตุ้นและปิดยอดการขายในระยะข้างหน้า นอกเหนือจากปัจจัยหนุนอย่างมาตรการลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ภาครัฐได้ออกไปเมื่อปีที่ผ่านมา แต่ปัจจัยสำคัญคงอยู่ที่คุณสมบัติของผู้กู้ด้วย

ขณะเดียวกันพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้ลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท อาทิ ผู้ที่ได้รับมรดกกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการที่มีโครงการอยู่ระหว่างพัฒนา หน่วยงานที่ถือครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอสังหาริมทรัพย์รอการขาย เป็นต้น

อย่างไรก็ดี ทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัย ในปี 2563 นี้ ยังมีปัจจัยท้าทายที่จะส่งผลต่อการเติบโตของตลาด อาทิ แนวโน้มเศรษฐกิจในประเทศ กำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อของผู้บริโภคชาวไทยและกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่มีแนวโน้มอ่อนแรงลง  นอกจากนี้ ในตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองยังเผชิญกับภาวะการแข่งขัน จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายที่ยังทรงตัวระดับสูง

ดังนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทยยังมีมุมมองที่ระมัดระวังต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2563 นี้ โดยคาดว่า การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2563 น่าจะยังมีโอกาสหดตัวประมาณ 1.2% – 2.9% จากปี 2562 หรือมีจำนวนประมาณ 109,000 – 111,000หน่วย ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะอยู่ที่ประมาณ 184,500 – 189,500 หน่วย หรือหดตัว 2.2% – 4.8 % จากปี 2562 ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการซื้อขายของชาวต่างชาติที่ชะลอตัวลง

ปี 2563 คาดว่า กิจกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะยังชะลอตัว โดยคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล น่าจะมีจำนวนประมาณ 184,500 – 189,500 หน่วย

การผ่อนเกณฑ์มาตรการ LTV ช่วยเพิ่มความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย แต่ยังต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่น คุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ ภาระหนี้ครัวเรือน ภาวะรายได้และการมีงานทำ

เมื่อวันที่ 20 ม.ค. 2563 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ ประกาศการผ่อนเกณฑ์มาตรการดูแลคุณภาพสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV เป็นครั้งที่ 2 หลังจากที่ได้ผ่อนปรนกรณีผู้กู้ร่วมไปเมื่อปี 2562 ที่ผ่านมา สำหรับรายละเอียดของการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ คือ

1. ปรับสัดส่วนเพดานเงินกู้ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากเดิม 90%-95%เพิ่มเป็น 100% พร้อมให้เงินกู้เพิ่มอีก 10% เพื่อใช้ในการซื้อเฟอร์นิเจอร์ (รวม 110% จากมูลค่าหลักประกัน)

2. ปรับสัดส่วนเพดานเงินกู้ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท จากเดิม 80% เพิ่มเป็น 90%

3. ผ่อนคลายกฎเกณฑ์ในส่วนของบ้านสัญญาที่สอง โดยหากผ่อนที่อยู่อาศัยสัญญาแรกมาแล้วตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป จะสามารถกู้ได้ถึง 90% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่สอง (จากเดิมที่ต้องผ่อนสัญญาแรกมากกว่า 3 ปี)

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV เป็นผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อรวมถึงช่วยเพิ่มกำลังซื้อในการใช้จ่ายสินค้าเพื่อการอยู่อาศัย นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยสามารถนำมาใช้เป็นเครื่องมือการตลาดในการกระตุ้นและปิดยอดการขายในระยะข้างหน้า อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะต้องขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ ภาระหนี้ครัวเรือน และภาวะรายได้และการมีงานทำ

ท่ามกลางทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ที่ยังต้องเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง แม้ว่าตลาดยังมีอีกปัจจัยบวกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมซื้อขายที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ต้องยอมรับว่าผู้บริโภคยังต้องเผชิญกับสภาพแวดล้อมที่เต็มไปด้วยความเสี่ยงมากมาย ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความเสี่ยงด้านความมั่นคงในอาชีพการงาน และกำลังซื้อที่ยังไม่กลับสู่ระดับศักยภาพ ส่งผลให้กิจกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะยังชะลอตัวต่อเนื่อง

ปี 2563 ความกังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจโลก และปัจจัยเฉพาะของแต่ละชาติ ฉุดกำลังซื้อของผู้บริโภคต่างชาติ

สำหรับผู้ประกอบการที่ทำตลาดเจาะกลุ่มชาวต่างชาติ อาจจะต้องเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น โดยทิศทางการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในไทยในปี 2563 คาดว่าจะชะลอตัว เนื่องจากความผันผวนของเศรษฐกิจก็น่าจะมีผลต่อกำลังซื้อและบรรยากาศการลงทุนของผู้บริโภคชาวต่างชาติ รวมถึง การแข็งค่าของเงินบาทส่งผลให้เงินลงทุนในการครอบครองที่อยู่อาศัย (Purchase Price) ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติมีราคาสูงขึ้น กอปรกับผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของไทยชะลอตัวลง อีกทั้งยังเผชิญกับภาวะการแข่งขันที่รุนแรง

นอกจากนี้ ตลาดชาวต่างชาติที่สำคัญของที่อยู่อาศัยอย่างกลุ่มลูกค้าชาวจีนและฮ่องกงซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มนักลงทุนที่มีส่วนแบ่งสูงสุด เริ่มเห็นการชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า มูลค่าเงินโอนจากทั้งสองประเทศเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ทุกประเภท) ในประเทศไทย ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีการหดตัวลงสูงถึง 25% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่ผ่านมา และคาดว่าทิศทางดังกล่าวน่าจะยังมีให้เห็นในปี 2563 จากแรงกดดันจากเศรษฐกิจจีนที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ประกอบกับมาตรการการป้องกันการนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีนที่มีความเข้มงวด

จากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวไทยที่ยังอยู่ท่ามกลางปัจจัยท้าทายด้านเศรษฐกิจและความต้องการซื้อของชาวต่างชาติที่ชะลอตัวลง ทำให้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยน่าจะยังอ่อนตัวลงโดยคาดว่าทั้งปี 2563 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล น่าจะมีจำนวนประมาณ 184,500 – 189,500 หน่วย หดตัวลง 2.2% – 4.8% จากปี 2562

แนวโน้มการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2563 คาดว่าจะยังมีโอกาสหดตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะโครงการอาคารชุด...จากการที่ผู้ประกอบการให้ความระมัดระวังและเน้นการระบายสินค้ารอขาย

สำหรับทิศทางการลงทุนในปี 2563 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงระมัดระวังการลงทุน โดยผู้ประกอบการยังมีโจทย์ที่ท้าทายด้านธุรกิจ โดยเฉพาะจำนวนที่อยู่อาศัยสะสมรอขายที่ทรงตัวระดับสูง ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยยังมีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในระดับสูงในเกือบทุกประเภทและระดับราคา ซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.8-1.9 แสนหน่วย ณ สิ้นปี 2562 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากที่ผู้ประกอบการเร่งเปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ที่ผ่านมา

ทั้งนี้จากจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสะสมที่มีการเร่งตัวสูงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับต้นทุนการทำธุรกิจที่สูงขึ้น ซึ่งถึงแม้ว่าพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเข้ามาช่วยลดภาระภาษีของผู้ประกอบการที่มีโครงการระหว่างพัฒนา แต่เพื่อลดความเสี่ยงทางธุรกิจ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะมีการบริหารจัดการความเสี่ยงที่รอบคอบมากขึ้น ทำให้คาดว่า

จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2563 จะมีทั้งสิ้น 109,000 – 111,000 หน่วย หรือหดตัวลง 1.2% – 2.9% จากปีที่ผ่านมา

โดยสรุป ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยหนุนกิจกรรมทางการตลาดของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี ปัจจัยที่สำคัญที่สุดต่อแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2563 นี้ยังคงเป็นเรื่องของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ทั้งนี้ ในภาพรวมแล้วคาดว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV คงจะมีส่วนช่วยให้ธุรกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ดีขึ้นกว่าประมาณการก่อนหน้าเล็กน้อย