AP-SC หุ้นเด่นอสังหาฯ ลุ้นกำไรปี 66 นิวไฮ

#AP #SC #ทันหุ้น – บล.กรุงศรีพัฒนสิน วิเคราะห์หุ้นในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ชู AP-SC หุ้นเด่น กำไรปี 66 มีโอกาสทำนิวไฮ ชี้ความเสี่ยงปี 66 เพิ่มขึ้นจากทั้ง LTV ที่ผ่อนปรนลดลง, ดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนค่าก่อสร้างยังเพิ่มขึ้น กดดันทั้งรายได้ และอัตรากำไรให้มีโอกาสโตยาก

บล.กรุงศรีพัฒนสินวิเคราะห์หุ้นในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า กำไรสุทธิกลุ่ม property ที่เราศึกษา 10 บริษัท ในไตรมาส 1/66 เท่ากับ 8.1พันล้านบาท ใกล้เคียงคาด ภาพรวม core operation กลุ่มฯ ไม่ถือว่าดีนัก โดยส่วนที่ทำให้กำไรสุทธิโตได้ y-y มาจาก % GPM ที่เพิ่มขึ้น y-y เป็นหลัก เพราะ backlog รอโอนจากปีก่อน เป็นกลุ่มที่ % GPM สูงกว่าปกติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม low-rise โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในขณะที่การโอนโตเล็กน้อย y-y ซึ่งเป็นผลจาก presale ไตรมาส 1/66 ที่ไม่ดีนัก จึงส่งผลต่อยอดโอนในไตรมาสนี้เช่นกัน

ภาพรวม core operation กลุ่มฯ แบ่งเป็น 1) รายได้ + 3% y-y, -29% q-qโตเล็กน้อย y-y จากการโอน low-rise ที่เพิ่มจากการโอน backlog ที่ค้างมาจากปี 65 ในขณะที่ลดลงมาก q-qส่วนหนึ่งจาก seasonality ที่การโอนจะลดลงภายหลังไตรมาส 4 มักเป็นไตรมาสที่โอนสูงสุด 2) % GPM กลุ่มฯ ยังสูง 34.8% (+ 160 bps y-y, +20 bps q-q) สะท้อนการปรับราคายังทำได้ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และโครงการใหม่ที่โอนส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบน ซึ่งมี % GPM สูงกว่าปกติ อย่างไรก็ตาม % SG&A expenses to sale เร่งตัวขึ้น ทำให้ % EBITDA margin อยู่ที่ 20.7% (-30 bps y-y, +100 bps q-q)

กำไรสุทธิไตรมาส 1/66 คิดเป็น 21%ของประมาณการกำไรสุทธิปี 66 ที่ 38.9พันล้านบาท (+14 y-y) โดยเราคาดประมาณการกำไรสุทธิยังมีโอกาสเป็นไปได้ แต่ให้น้ำหนักของโอกาส downside มากกว่า upside

แนวโน้มกำไรสุทธิไตรมาส 2/66 ลดลง y-y, เพิ่มขึ้น q-q

คาดกำไรสุทธิกลุ่มฯไตรมาส 2/66 น่าจะลดลง y-y แต่เพิ่มขึ้น q-q (ไตรมาส 2/65 = +9.5 พันล้านบาท ไตรมาส 1/66 = + 8.1 พันล้านบาท) โดยการลดลง y-y ส่วนหนึ่งมาจาก backlog โดยเฉพาะ condo ที่รอโอนลดลง รวมถึงสถานการณ์ presale ที่ซะลอลงมาก โดยเฉพาะกลุ่ม low-rise จากทั้งกำลังซื้อที่ลดลงและผลกระทบจากเรื่อง LTV กดดันให้ยอดโอนในไตรมาส 2/66 ไม่สูง ทั้งนี้คาด SIRI และ AP จะเป็น 2บริษัท ที่คาดกำไรสุทธิไตรมาส 2/66 โตได้ y-y เพราะโครงการ Iow-rise ขายดีมากปีก่อน มีแผนการโอนในไตรมาส 2/66 ที่ยังมาก ทั้งนี้ มีเพียง ANAN ที่ยังมีความเสี่ยงที่จะรายงานเป็นขาดทุนสุทธิ

คงกำไรสุทธิปี 66 ที่ราว 38.9 พันล้านบาท (ทรงตัว y-y) และอาจมี downside risk จากประเด็นเรื่องค่าแรง หากต้องปรับเพิ่มขึ้น

คงประมาณการกำไรสุทธิกลุ่มฯปี 66 ที่ 38.9พันล้านบาท ทรงตัว y-y โดยแรงกดดันมาจาก 1) มาตรการ LTV ที่ผ่อนปรนลดลงใน 1ม.ค. 66 กระทบ demand ที่อยู่อาศัยให้ชะลอลงระยะสั้น-กลาง 2) ดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้น ทำให้ความสามารถการกู้ของลูกค้าลดลง รวมถึงทำให้ต้นทุนของ developer เพิ่มขึ้น ในขณะที่ประเด็นเรื่องค่าแรงขั้นต่ำที่อาจปรับเพิ่มขึ้น เป็นอีก downside risk โดยต้นทุนค่าแรงเฉลี่ยคิดเป็น 20-25%ของต้นทุนขาย (COGS) ทั้งนี้เรา assume ค่าแรงเพิ่ม 10-30%จะมีผลต่อกำไรสุทธิกลุ่มฯปี 66 ลดลง 0.5-2.6% โดยเรา assume ผลกระทบจะเกิดแค่ในไตรมาส 4/66 ทั้งนี้กลุ่มที่โดนผลกระทบมากคือ 1) บริษัทที่มี % NP margin ต่ำ คือ ANAN และ 2) บริษัทที่มีรายได้จาก Iow-rise ที่มากและการปรับราคาทำได้ยาก คือ PSH

คงน้ำหนักลงทุน Neutral มองกำไรสุทธิปี 66 ไม่ตื่นเต้น ให้ AP (ราคาเป้าหมาย15.00 บาท) และ SC (ราคาเป้าหมาย 5.00บาท) เป็น top picks

คง Neutral rating โดยคาดกำไรสุทธิปี 66 ทรงตัว y-y โดยการโอน condo ปี 66 น่าจะลดลงจากปี 65 เพราะโครงการใหม่เสร็จเข้ามาโอนน้อย ทำให้มีเพียงกลุ่ม low-rise ที่เป็นตัวผลักดันการเติบโต อย่างไรก็ตามความเสี่ยงปี 66 ที่เพิ่มจากทั้ง LTV ที่ผ่อนปรนลดลง, ดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนค่าก่อสร้างยังเพิ่มขึ้น กดดันทั้งรายได้และอัตรากำไรให้มีโอกาสโตยาก

เรายังชอบบริษัทที่มี portfolio low-rise กลุ่มกลาง-บน ที่มาก, มีการเพิ่ม market share และมีแผนเปิดโครงการใหม่ที่มาก จะมีโอกาสเติบโตและทำ record high ต่อเนื่อง โดยคง AP และ SC เป็น top picks ตามลำดับ โดยคาดทั้ง 2 บริษัทยังมีโอกาสที่กำไรสุทธิปี 66 จะทำ new high ได้ต่อเนื่องจากปีก่อน