รวมไว้ให้แล้ว REITs-IFF รับประโยชน์ดอกเบี้ยขาลง

#REIT #ทันหุ้น - บทวิเคราะห์ โดย บล.กสิกรไทย

ได้ประโยชน์จากการลดดอกเบี้ยเพิ่มเติม

ส่วนต่างผลดอบแทนของ SETPREIT ลดลง 9bps ในช่วง 2สัปดาห์ที่ผ่านมา อยู่ที่ 6% ขณะที่ของ KSIFF เพิ่มขึ้น 65bps เป็น 9.39% (ทั้งคู่สูงกว่าค่าเฉลี่ย +2SD)

ด้วยแนวโน้มที่ดีของกลุ่มธุรกิจนี้ เราคาดว่าหุ้นกลุ่ม PFREIT และ IFF ที่เราวิเคราะห์อยู่จะมีอัตราผลตอบแทนที่ดีที่ 9.6% และ market IRR ที่ 8.2%

คงมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่ม เราเลือก BAREIT CPNREIT และ LHSC เป็นหุ้นเด่นใหม่ของเรา โดยพิจารณาจาก CAGR ของ DPU IRR และ WALE ระยะยาว

Investment Topics

ส่วนต่างอัตราผลตอบแทน อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี ลดลง 16bps เป็น 4.21% ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา (+36bps YTD) เนื่องจากตลาดยังคงคาดว่าธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) จะลด Fed Funds Rate เพิ่มเติมในการประชุม FOMC ครั้งต่อไปในเดือน ธ.ค. นอกจากนี้ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ลดลง 16bps เป็น 2.29% (-40bps YTD) จากความคาดหวังที่ว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มเติมตามประเทศเศรษฐกิจหลัก อัตราผลตอบแทนต่อปีของ SETPREIT ลดลง 20bps เป็น 8.3% (+14bps YTD) แต่ของ KSIFF เพิ่มขึ้น 54bps เป็น 11.7% (ทรงตัว YTD) ดังนั้น ส่วนต่างของผลอัตราดอบแทน (yield spread) ของ SETPREIT ลดลง 9bps เป็น 6.0% (2SD สูงกว่าค่าเฉลี่ย 9 ปีที่ 3.75%) ในขณะที่ของ KSIFF เพิ่มขึ้น 65bps เป็น 9.39% (25D สูงกว่าค่าเฉลี่ย 9 ปีที่ 5.65%)

ความเคลื่อนไหวของราคาหน่วยลงทุน ดัชนี SETPREIT เพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 0.9% ในช่วงเวลาเดียวกัน (-0.5% YTD) ในขณะที่ดัชนี KSIFF ลดลง 0.2% (+3.4% YTD) โดยดัชนีที่ทำผลงานดีที่สุด ได้แก่ TPRIME (+11.1%) GVREIT (+5.3%) และ CPNREIT (+5.1%) ส่วนดัชนีที่ทำผลงานแย่ที่สุด ได้แก่ BTSGIF (-6.3%) BRRGIF (-2.6%) และ BAREIT (-2.1%) โดยทั้ง 2 กลุ่มทำผลงานดีกว่า SET Index ซึ่งปรับตัวลง 0.4% (+2.7% YTD) จากอัตราผลตอบแทนพันธบัดรอายุ 10ปีทั้งสองที่ลดลง

แนวโน้ม ด้วยโอกาสที่มีแนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติมอีก ในปี 2568 และแนวโน้มการเติบโตของกำไรหลักที่มั่นคงมากขึ้น เราคาดว่ากลุ่ม REIT และ IFF ที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเราจะสร้างอัตราผลดอบแทนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ดีที่ 9.6% ในปี 2567-68 อัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 7% และ market IRR เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 8.2%

อัปเดต LPF แจ้งความคืบหน้าการแปลงสภาพจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (LPF) เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (AXTRART) การโอนทรัพย์สินและหนี้สินจาก LPF ไปยัง AXTRART เสร็จสินเมื่อวันที่ 26 พ.ย. โดยวันซื้อขายหน่วยทรัสต์ของ AXTRART วันแรกคาดว่าจะเริ่มต้นในวันที่ 12 ธ.ค.

Valuation and Recommendation

มุมมองเชิงบวกเราคงมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่ม PFREIT และ IFF โดยพิจารณาจาก 1) แนวโน้มการเติบโตของกำไรที่มั่นคงขึ้น 2) การเพิ่มขึ้นของการจ่ายเงินสดตอบแทนด้วยอัตราผลตอบแทน และ market IRR ที่ดีในปี 2568-69 3) การสิ้นสุดวัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และ 4) การประเมินมูลค่าที่น่าสนใจ ซึ่งสะท้อนจากส่วนต่างอัตราผลตอบแทนของ SETPREIT และ KSIFF

หุ้นเด่น หุ้นเด่นของเรายังคงเป็น BAREIT (อัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี หรือ CAGR ของ DPU ในช่วง 3 ปีที่ 0.9%, WALE ที่ 22.8 ปี และ IRR ที่ 7.9%)

CPNREIT (CAGR ของ DPU ในช่วง 3 ปีที่ 1.2%, WALE ที่ 25.7 ปี และ IRR ที่ 7.3%) และ

LHSC (CAGR ของ DPU ในช่วง 3 ปีที่ 0.8%, WALE ที่ 19.5 ปี และ IRR 8.1%)

Downside risk ได้แก่ 1) อัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่กลับมาสูงเป็นเวลานาน 2) ความจำเป็นในการเพิ่มทุนเพื่อได้มาซึ่งสินทรัพย์ และ 3) การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ช้า