บล.กสิกรไทยมีมุมมองเป็นกลางหุ้นกลุ่มอสังหาฯ เดือน ก.พ.ฟื้นตัว แต่ 2 เดือนแรกปี 68 ยังอ่อนแอ

#หุ้นอสังหา #ทันหุ้น - บทวิเคราะห์ โดย บล.กสิกรไทย

เดือน ก.พ.ฟื้นตัว แต่ 2 เดือนแรกปี 68 ยังอ่อนแอ

จำนวนยูนิตและมูลค่าโครงการใหม่ที่เปิดตัวในเดือนก.พ.68 ฟื้นตัว อย่างมาก MoM แต่ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายเดือนของปี 67 ขณะที่ตัวเลขช่วง2 เดือนแรกปี 68 ลดลง YoY

จำนวนยูนิตคอนโดใหม่มีสัดส่วนมากที่สุดในเดือน ก.พ.68 และช่วง2 เดือนแรกปี 68 ขณะที่บ้านเดี่ยวใหม่ลดลง ส่วนอัตราการขายเดือน ก.พ.ปรับตัวดีขึ้น MoM ราคาเฉลี่ยลดลง

คงมุมมองกลาง โดยเลือก AP และ SIRI เป็นหุ้นเด่น อัตรากำไรและกำไรที่ฟื้นตัวเป็นปัจจัยสำคัญหนุนราคาหุ้น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจถือเป็นปัจจัยบวกเสริม

Investment Topics

กิจกรรมเปิดตัวเดือน ก.พ.68 ฟื้นตัว บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)รายงานจำนวนยูนิดที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในเดือน ก.พ.2568 ที่ 4,729ยูนิต เพิ่มขึ้น 66% YoY และ 190% MoM หากพิจารณาตามมูลค่าของหน่วยขายใหม่ในเดือน ก.พ. เพิ่มขึ้น 18% YoY และ 168% MoM เป็น 2.12 หมื่นลบ. ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 4.5 ลบ. ลดลง 29% YoY และ 7% MoM ขณะที่อัตราการขาย (take-up rate) เดือน ก.พ. อยู่ที่ 23.3% เพิ่มขึ้นจาก 13.5% MoM แม้ว่าจะลดลงจาก 27.6% YoY

คอนโดโดดเด่นแต่โดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงซบเซาในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2568 โดยในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2568 คอนโดมียอดเปิดตัวสูงสุดที่ 4,408 ยูนิต (69% ของจำนวนยูนิดเปิดตัวใหม่รวม) และมีมูลค่าการเปิดตัว 1.20 หมื่นลบ. (41% ของมูลค่าการเปิดตัวรวม) ในขณะเดียวกัน ส่วนแบ่งในเชิงยูนิตและมูลค่าของบ้านเดี่ยว (SDH) เปิดตัวใหม่ ลดลงเหลือ 7% และ 38% ตามลำดับ ขณะที่ take-up rate ของ SDH

ทาวน์เฮ้าส์ (TH) และคอนโดฟื้นตัวขึ้น MoM ในเดือน ก.พ.2568โดยส่วนหนึ่งเป็นผลจากราคาบ้านแนวราบที่ลดลงและการเปิดโครงการคอนโดใหม่ในพื้นที่ที่มีความต้องการสูงและมีอุปทานน้อย แต่อัตราดังกล่าวยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของปื 2567

ความต้องการคอนโดระดับราคาจับต้องได้จนถึงระดับกลางค่อนข้างดี ส่วนบ้านแนวราบระดับกลางถึงบนมีความต้องการสูง จากข้อมูลของ AREA พบว่า take-up rate ของคอนโดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในเดือน ก.พ. อยู่ที่ 25-32% ในทุกช่วงราคาที่เปิดตัว (1-10 ลบ./ยูนิต) ขณะที่บ้านแนวราบระดับราคาปานกลางถึงบนมี take-up rate ที่แข็งแกร่ง (5-20 ลบ./ยูนิต) เราเห็นว่าแนวโน้มดังกล่าวบ่งชี้ว่าตลาดค่อยๆ กลับสู่ภาวะปกติ หลังจากคอนโดระดับราคาที่จับต้องได้และคอนโดระดับลักซัวรี่ครองสัดส่วน take-up rate ที่สูงเมื่อปีที่ผ่านมา

Valuation and Recommendation

คงมุมมองที่เป็นกลางต่อกลุ่มที่อยู่อาศัย แม้การเคลื่อนไหวของตลาดในระยะสั้นยังคงได้รับแรงกดดันจากอุปสงค์ที่อ่อนแอ ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วง 2 เดือนแรกของปี 2568แสดงให้เห็นว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ กำลังใช้กลยุทธ์เชิงอนุรักษ์นิยมเพื่อควบคุมอุปทานตามที่คาดการณ์ไว้ โดยแนวทางดังกล่าวช่วยสร้างสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ในแง่ของอุปสงค์ นอกจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เริ่มผ่อนคลายลง และอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลงแล้ว การผ่อนปรนอัตรา LTV ที่อาจเกิดขึ้นโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเป็นปัจจัยกระตุ้นเชิงบวก

เรายังคงเลือก AP และ SIRI เป็นหุ้นเด่นของกลุ่มธุรกิจนี้นอกเหนือจากช่วงขึ้นเครื่องหมาย XD ในเดือน มี.ค.-พ.ค. แล้ว เรายังเห็นว่าความคืบหน้าของยอดขายในไตรมาส1/2568 ที่จะประกาศในเดือน เม.ย. จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตาม