บล.กสิกรฯ มีมุมมองเป็นกลาง หุ้นอสังหาฯ เลือก AP-SPALI เด่น

#AP #ทันหุ้น - บล.กสิกรไทย วิเคราะห์หุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า กิจกรรมเปิดตัวเดือน พ.ย. แม้จะลดลงเล็กน้อย MoM ทั้งด้านยูนิตและมูลค่า แต่ยังสูงมาก โดยสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 10M66 อยู่ 55% และ 78% ตามลำดับ

คอนโดและบ้านเดี่ยวเป็นผู้นำในแง่ของยูนิตใหม่และมูลค่าการเปิดตัวใหม่ ตามลำดับ ขณะที่ take-up rate เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกกลุ่มผลิตภัณฑ์

บล.กสิกรไทยคงมุมมองที่เป็นกลาง ผลของฤดูกาลนำมาซึ่งพัฒนาเชิงบวกการดังกล่าว แนวโน้มธุรกิจยังคงมีความท้าทาย เลือก AP และ SPALI เป็นหุ้นเด่น

Investment highlights

กิจกรรมเปิดตัวเดือน พ.ย. คึกคักเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ที่ 12,432 ยูนิต ในเดือน พ.ย.เพิ่มขึ้น 4.9% YOY แต่ลดลง 3.8% MoM ในแง่ของมูลค่า เพิ่มขึ้น 26.5% YOY แต่ลดลง 7.3% MoM เป็น 7.52 หมื่นลบ. แม้ยูนิตเปิดตัวใหม่และมูลค่าจะลดลง MoM แต่ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยใน 10 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ 55% และ 78% ตามลำดับ ขณะที่ราคาขายเฉลี่ย/หน่วย ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 6.0 ลบ. เทียบกับ 6.3 ลบ. ในเดือน ต.ค. และ 5.3 ลบ. ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งหมายความว่ากลุ่มผลิตภัณฑ์ระดับกลางถึงระดับสูงยังคงเป็นกลุ่มการตลาดที่ถูกเน้น เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ

คอนโดและบ้านเดี่ยวโดดเด่น จำนวนคอนโดใหม่อยู่ที่ 6,151 ยูนิต (ทรงตัว YOY แต่ลดลง 21% MoM) คิดเป็น 49% ของยูนิตใหม่ทั้งหมดในเดือน พ.ย. ตามด้วยบ้านเดี่ยวที่ 2,987 ยูนิต (เพิ่มขึ้น 8% YOY และ 26% MoM) คิดเป็น 24% ของยูนิตใหม่ที่เปิดตัวเมื่อเดือนที่แล้ว แม้การเปิดตัวบ้านดูเพล็กซ์ใหม่จำนวน 1,612 ยูนิต จะต่ำกว่าจำนวนคอนโดและบ้านเดียว แต่มีการเติบโตอย่างน่าประทับใจที่ 125%YOY และ 68% MOM ในแง่ของมูลค่า บ้านเดี่ยวเป็นผู้นำที่ 3.55 หมื่นลบ. (เพิ่มขึ้น 5% YOY และ 29% MoM) ตามมาด้วยคอนโดที่ 2.64 หมื่นเพิ่มขึ้น 65% YoY แต่ลดลง 36% MoM แต่การเติบโตของบ้านดูเพล็กซ์แข็งแกร่งกว่าโดยเพิ่มขึ้น 118% YoY และ 64%MoM เป็น 8.6 พันลบ.

Take-up rate เพิ่มขึ้นจากคอนโดใหม่ อัตราขาย (take-up rate) ของยูนิตที่เปิดตัวใหม่เดือน พ.ย. ปรับดีขึ้นต่อเนื่องเป็น 20.2 จาก 14.4 ในเดือน ต.ค. และ 9.4% ในเดือน ก.ย. ทำให้อัตราขาย 11 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 17.7% ความสำเร็จของคอนโดใหม่หลายแห่งที่ดันอัตราขายให้เพิ่มขึ้นเป็น 32.5% จาก 18.9% ในเดือน ต.ค. เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อัตราขายโดยรวมเพิ่มขึ้นจากอัตราขายของที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้นเป็นเพียง 8.1% จาก 7.5% ในเดือน ต.ค. ทั้งนี้โครงการอย่าง ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค, แอสปาย วิภา-วิคตอรี่, ดีคอนโด ชายน์ รังสิต, ศุภาลัย เซนส์ ศรีนครินทร์ และ คิงสแควร์ เรสซิเดนซ์ ถือเป็นโครงการคอนดหลักๆ ที่ได้รับการตอบรับอย่างดีจากผู้ซื้อคอนโดในเดือน พ.ย.

Valuation and Recommendation

บล.กสิกรไทยคงมุมมองที่เป็นกลางต่อธุรกิจ แม้ว่าเราจะยังเห็นกำไรไตรมาส 4/2566 ของกลุ่มอยู่ในเกณฑ์ดี เพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQจากความท้าทายต่อแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยซึ่งจะถูกกดดันจากผลกระทบทางภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างประเทศที่สร้างความไม่แน่นอนเกี่ยวกับระดับการเติบโตของ GDP และดอกเบี้ยที่สูง ทำให้แนวโน้มการเติบโตของกำไรปี 2567 ของกลุ่มธุรกิจนี้จะต่ำมากหรือทรงตัว ทั้งนี้นอกเหนือจากการอนุมัติการขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจำนองบ้านใหม่ราคาต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท/ยูนิตแล้ว ยังจำเป็นต้องมีมาตรการเชิงรุกเพิ่มเติมอีกเพื่อกระตุ้นการเติบโตในปีหน้า อัตราตอบแทนเงินปันผลที่ดีที่ 7% และมูลค่าหุ้นที่ไม่แพง (PER ที่ต่ำกว่า 6 เท่า) จึงเป็นปัจจัยสำคัญหนุนมุมมองที่เป็นกลางของเรา บล.กสิกรไทยเลือก AP และ SPALI เป็นหุ้นเด่นล่าสุด