อัพเดทกอง REITs-IFF มุ่งเน้นไปที่ DPU-WALE และ market IRR

#REITs #ทันหุ้น - บล.กสิกรไทยวิเคราะห์กลุ่ม REITs (Real Estate Investment Trust) และ IFF (Infrastructure Fund) ระบุว่า ในเชิง YTD อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย 10Y (BY) เพิ่มขึ้น 7bps แต่ KSIFF เพิ่มขึ้น 4.4% นำโดย TFFIF สูงกว่า SETPREIT (-0.8%), SET (-2.5%)

WHART, LHSC และ FTREIT ให้ส่วนต่างผลตอบแทนที่สูงสุด (IRR-TH 10Y BY) และ WHART, DIF, LHHOTEL ให้ส่วนต่างผลตอบแทนสูงสุด เมื่อเทียบกับปี 2562

บล.กสิกรไทยมองเป็นกลางต่อกลุ่ม จากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่ผันผวน WHART, LPF, BAREIT เป็นหุ้นเด่นจาก 1) การเติบโตของ DPU (Distribution Per Unit (DPU) 2) WALE (ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของอายุสัญญาเช่าคงเหลือ (Weighted Average Lease Expiry) )และ 3) market IRR (Internal Rate of Return)

Industry highlights

ปฏิกิริยาต่อราคาหุ้น ในช่วงสองสัปดาห์ที่ผ่านมา SETPREIT ปรับตัวลดลง 0.8% ต่ำกว่า KSIFF (+4.4%) เทียบกับ SET (-2.5%) หุ้นที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ได้แก่ TFFIF (+7.6%), GVREIT (+7.0%) และ BOFFICE (+7.0%) ในขณะที่หุ้นที่มีประสิทธิภาพอ่อนแอ ได้แก่ FTREIT (-5.6%), ALLY (-3.9%) และ WHART (-3.4%) ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา KSIFFลดลง 27.7% ด้อยกว่า SETPREIT (-15.9%) และ SET (-16.8%) หุ้นที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ได้แก่ LPF (+4.7%), FTREIT (-1.0%) และ LHHOTEL (-3.9%) ในขณะที่หุ้นที่มีประสิทธิภาพอ่อนแอ ได้แก่ B-WORK (-52.7%), CPNREIT (-42.3%) และ DIF (-37.8%)

อัตราผลตอบแทนพันธบัตร ในเชิง YTD อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี เพิ่มขึ้น 17bps เป็น 4.05% แต่ลดลงจากจุดสูงสุดของรอบนี้ที่ 4.99% ในเดือน ต.ค. 2566ขณะเดียวกัน อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอาย 10 ปี เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 7bps เป็น2.75%แต่ในความเป็นจริง มีการปรับตัวลดลงจากจุดสูงสุดของรอบนี้ที่ 3.42% ในเดือน พ.ค.2565ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีอยู่ที่ 4.0% ณ สิ้นปี 2567 และ 3.0% สำหรับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ในช่วงเวลาเดียวกัน

ส่วนต่างผลตอบแทน หากหักลบ market IRR ของหุ้น REIT/IFF ภายใต้การวิเคราะห์ของเราด้วยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีของศูนย์วิจัยกสิกรไทยในปี 2567 REIT/IFF ที่ให้ส่วนต่างอัตราผลตอบแทนสูงสุดคือ WHART, LHSC และ FTREIT โดยเราไม่ได้รวม Office REIT ในการเปรียบเทียบนี้เพื่อรอการปรับปรุงประมาณการของเรา อีกมุมมองเมื่อเปรียบเทียบส่วนต่างอัตราผลตอบแทนปี 2567 ของ REIT/IFF ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา กับ ส่วนต่างอัตราผลตอบแทนในปี 2562 (ก่อนโควิด-19 หุ้น REIT/IFF ของเรา ที่มีส่วนต่างอัตราผลตอบแทนมากที่สุดคือ WHART, DIF และ LHHOTEL

WHART เมื่อวันที่ 25 ธ.ค. 2566 WHART ประสบความสำเร็จในการเพิ่มทุนมูลค่า 1.88 พันลบ. (195.9 ล้านหน่วยใหม่ด้วยมูลค่าหน่วยละ 9.6 บาท) และหนี้ 1.69 พันลบ.เพื่อซื้อคลังสินค้าและโรงงานโดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ขนาด 142,580 ตร.ม. การคำนวณของเราชี้ให้เห็นว่าการลงทุนนี้จะทำให้การคาดการณ์ core EPU ของเราในปี 2567 เพิ่มขึ้น 1.3% และราคาเป้าหมายสิ้นปี 2567 ของเราเพิ่มขึ้น 4.7%

FTREIT เมื่อวันที่ 26 ธ.ค. 2566 FTREIT เสร็จสิ้นการเพิ่มทุนจำนวน 2.09 พันลบ. (220 ล้านหน่วยใหม่ด้วยมูลค่าหน่วยละ ที่ 9.5 บาท) โดยเป็นส่วนหนึ่งของแหล่งเงินทุนเพื่อลงทุนในทรัพย์สินทั้ง 9 รายการ โดยมี NLA ขนาด 130,500 ตร.ม. การคำนวณของเราชี้ให้เห็นว่าการลงทุนครั้งนี้จะทำให้ประมาณการ core EPU ของเราเพิ่มขึ้น 0.8% และราคาเป้าหมายสิ้นปี 2567ของเราเพิ่มขึ้น 3.6%

LHSC ตามประกาศแผนธุรกิจของ LH ณ วันที่ 16 ม.ค. LH วางแผนที่จะอัดฉีดสินทรัพย์ประเภทค้าปลีกใหม่เข้าสู่กองทรัสต์ เช่น โครงการเทอร์มินอล 21 พัทยา สินทรัพย์ใหม่นี้จะทำให้ NLA ของ LHSC เพิ่มขึ้น 126.3% จาก 34,100 ตร.ม. เป็น 77,100 ตร.ม. และยังช่วยกระจายความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ในพอร์ตฟอลิโอ

Valuation and Recommendation

มุมมองเป็นกลาง บล.กสิกรไทยคงมุมมองที่เป็นกลางต่อกลุ่ม REIT/IFF เนื่องจากคาดการณ์ว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรจะยืนสูงอย่างน้อยในครึ่งปีแรกของปี 2567 จาก 1) ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับแผนการจัดหาเงินทุนของรัฐบาลเพื่อสนับสนุนนโยบายดิจิทัลวอลเล็ต 2) การฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะจากประเทศจีนที่ช้า และ 3) ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่เพิ่มขึ้น

หุ้นเด่น โดยวัดจาก1) อัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ในช่วง 3 ปีของ DPU 2) อายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสิทธิการเช่า (WALE) และ 3) market IRR หุ้นเด่นของเรา ได้แก่ WHART (1.9%/ 62 ปี/9.1%), LPF (2.2%/65.5 1/7.9%) และ BAREIT (1.2%/23.7 ปี/7.0%)

ความเสี่ยงขาลง ได้แก่ 1) อัตราผลตอบแทนพันธบัตรสูงเป็นระยะเวลานาน 2) ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 3ความจำเป็นในการเพิ่มส่วนของผู้ถือหุ้นเพื่อซื้อสินทรัพย์ใหม่ และ 4) การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ช้า