ปี 67 มีโอกาส Re-rate PE กลุ่มอสังหาฯ โบรกฯ แนะ SPALI-AP-SC จังหวะสะสม

#ทันหุ้น - บล.หยวนต้า ส่องหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ตลอดระยะเวลาเกือบ 2 ปีที่ผ่านมา (2565-2566) คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่เดือนส.ค. 2565 จากระดับ 0.50% สู่ระดับปัจจุบันที่ 2.50% ซึ่งกระทบโดยตรงต่อกลุ่มอสังหาฯ ทุกภาคส่วน ทั้งผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการ และนักลงทุน จากรายจ่ายด้านดอกเบี้ยหรือต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น

ผลกระทบเชิงลบโดยตรงต่อกลุ่มอสังหาฯ ได้แก่ 1) กำลังซื้อของผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงจากค่าครองชีพที่สูงและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 2) ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้นจากการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อชดเชยรุ่นที่หมดอายุหรือการพิจารณาให้เงินกู้ตามโครงการจากถาบันการเงิน(Project Financing) ของผู้ประกอบการอสังหาฯ 3) เงื่อนไขการปล่อยกู้จากสถาบันการเงินเข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการกู้ผ่านน้อยลง และ 4) ความน่าสนใจของอสังหาฯ เพื่อการลงทุนลดลง (ลูกค้ามีทางเลือกในสินทรัพย์อื่นที่มีความเสี่ยงต่ำกว่า

ราคาหุ้นอสังหาฯ ผกผันกับอัตราดอกเบี้ย จากการศึกษาข้อมูลทางสถิติย้อนหลัง 18 ปี จะพบว่า ค่าความสัมพันธ์ (Correlation) ระหว่างหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ไทย (SETPROP) เปรียบเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปีมี Correlation -0.549 และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปี มักมีความสัมพันธ์เชิงบวกกับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย โดยข้อมูลในอดีต ช่วงอัตราดอกเบี้ยปรับลง (ปี 2555-2558) หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ซื้อขายบน PE ที่มี Premium +0.7 SD ถึง +0.9 SD จากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 14 ปี หรือเทียบเท่า PE ที่ 8.5 เท่า ถึง 10.3 เท่า ซึ่งสูงกว่ามูลค่าในปัจจุบันที่ PE 5.4 เท่า ถึง 5.9 เท่า (-1.0 SD ถึง -0.7 SD) ฝ่ายวิจัยจึงประเมินว่า หากอัตราดอกเบี้ยมีการปรับลดลง ในแง่ Valuation ของหุ้นกลุ่มอสังหาฯ มีโอกาสที่จะ Re-rate PE ขึ้นเท่ากับค่าเฉลี่ยที่ PE 8.5 เท่า ถึง10.3 เท่า หรือมากกว่า

ปี 2567 มีโอกาส Re-rate PE ปี 2567 เป็นปีที่มีการคาดการณ์กันว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายทั่วโลกรวมถึงประเทศไทยจะถูกปรับลดลงอ้างอิงจากข้อมูลใน Bloomberg Consensusอัตราดอกเบี้ยนโยบายประเทศไทยผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว และในระยะถัดไปจะเป็นการปรับลดลง โดยฝ่ายวิจัยคาดว่า ธปท. จะประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างน้อย 1 ครั้งในปีนี้ ประเมินว่า นอกจากกลุ่มอสังหาฯ จะได้รับการ Re-rate PE ขึ้นเท่ากับค่าเฉลี่ยหรือมากกว่าแล้ว ยังได้รับปัจจัยบวกจากกำลังซื้อที่จะกลับมา, สถาบันการเงินผ่อนคลายการให้สินเชื่อมากขึ้นหนุนการเติบโตของยอดจองซื้อและยอดโอน และต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ต่ำลงจูงใจให้ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น

แนะนำ SPALI, AP, และ SC ปัจจุบันราคาเป้าหมายกลุ่มอสังหาฯ (SPALI, AP, SC) ของฝ่ายวิจัยอยู่บน PE 6.5 เท่า ถึง 7.4 เท่า เป็นระดับที่มีส่วนลด -0.4 SD ถึง -0.1 SD จากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 14 ปีแสดงให้เห็นถึงโอกาสในการเข้าสะสมทำ กำไรจากส่วนต่างของราคาที่จะได้รับการ Re-rate PE ขึ้นเท่ากับค่าเฉลี่ย หรือมี Premium หากดอกเบี้ยเริ่มปรับลดลงตามคาดการณ์ของฝ่ายวิจัยและตลาด แนะนำ “ซื้อ” SPALI ([email protected]), AP ([email protected]), และ SC ([email protected])