#How to ลงทุน by MFC การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REITs ไทย แบบเดิมๆ ที่นักลงทุนคุ้นเคย เช่น ออฟฟิศให้เช่า ที่พักอาศัย รวมถึงห้างสรรพสินค้า อาจไม่ได้ให้ผลตอบแทนสูงเหมือนในอดีตที่ผ่านมา เพราะเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตลดลง ทำให้โอกาสที่จะเติบโตต่อไปในระดับสูงเป็นไปได้ค่อนข้างยาก

แต่ถ้านักลงทุนอยากลงทุนในกลุ่ม REITs ก็ยังมี REITs ต่างประเทศ (Global REITs) โดยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ศักยภาพดีทั่วโลก ที่มีความหลากหลายของประเภทอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มการเติบโตสูงรองรับกับ Mega Trends ของโลก และมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว ตัวอย่างการลงทุน เช่น

•  Equinix ผู้ให้บริการศูนย์ข้อมูลรายใหญ่ของโลก (Data Centers)ที่ได้รับประโยชน์จากการเติบโตของ Generative AI
•  Welltower ให้บริการด้านการดูแลสุขภาพ ที่พักอาศัยผู้สูงวัย (Senior Housing) ตามความต้องการที่อยู่อาศัยสําหรับสังคมผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้น (Aging Society)
•  Prologis คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ระดับโลก และกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากธุรกิจค้าปลีกออนไลน์ (E-Commerce)

ปัจจุบัน Global REITs มีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก และเป็นตลาดที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยตั้งแต่ปี 1989 มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดของ Global REITs ที่จดทะเบียนได้เติบโตขึ้นจากประมาณ 11,700 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ เป็น 1.9 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯ

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา Global REITs ต้องเผชิญกับการหยุดชะงักของธุรกิจจาก COVID-19 และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) อย่างต่อเนื่อง ทำให้ Valuation กลับมาน่าสนใจอีกครั้งเพราะอยู่ในระดับต่ำ โดยมีอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (Price to Book Ratio) ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี ราว 10-15%

ขณะที่ระยะยาว สถิติในอดีตบ่งชี้ว่า Global REITs ให้ผลตอบแทนค่อนข้างดีเฉลี่ยปีละ 7-8% และมักทำผลตอบแทนได้โดดเด่นในปีที่ Bond Yield ปรับตัวลง

ซึ่งสอดคล้องกับปัจจุบันที่ตลาดคาดว่าวัฏจักรการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายได้สิ้นสุดลงแล้ว และธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยราว 3-4 ครั้ง จึงนับว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ดีในปีนี้ สอดคล้องกับภาพรวมเศรษฐกิจทั่วโลกที่ค่อยๆ ฟื้นตัว

การลงทุนใน Global REITs บลจ.เอ็มเอฟซี แนะนำให้เลือกกองทุนหลัก (Master Fund) ที่มีนโยบายการลงทุนเชิงรุก (Active Fund) และมีประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก เพราะผู้จัดการกองทุนสามารถปรับพอร์ตเลือกสินทรัพย์เข้ากองทุนได้หลากหลายประเภทอสังหาริมทรัพย์และหลากหลายภูมิภาค โดยเฉพาะการเพิ่มน้ำหนักใน REITs ยุคใหม่

สำหรับผลตอบแทนจากการลงทุน Global REITs จะมาจาก 2 ส่วนหลัก คือ ผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield) ซึ่งได้รับจากการเก็บค่าเช่า และราคาหน่วยลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้น (Capital Gain) โดยการลงทุนใน Global REITs สามารถป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อได้ในระดับหนึ่ง เพราะมีแนวโน้มที่จะมีรายได้เพิ่มขึ้นในช่วงเวลาดังกล่าว

เนื่องจากอัตราค่าเช่าและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงที่เกิดภาวะเงินเฟ้อ เหมาะกับนักลงทุนที่รับความผันผวนได้เพราะเป็นกองทุนรวมหมวดอุตสาหกรรม สัดส่วนการลงทุนแนะนำประมาณ 10% ของพอร์ต ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรับความเสี่ยงของนักลงทุนด้วย

คอลัมน์: How to ลงทุน by MFC

โดย ไชยวัฒน์ คมโสภาพงศ์ CFP®

บลจ.เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน)