กิจกรรมตลาดไตรมาส 1/67 ซบเซา โบรกมองเป็นกลางกลุ่มอสังหาฯ

#SPALI #ทันหุ้น - บล.กสิกรไทยวิเคราะห์หุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าการเปิดตัวโครงการใหม่แบ่งตามยุนิตและมูลค่าเดือน มี.ค. ฟื้นตัวแข็งแกร่งจากระดับต่ำในเดือน ก.พ. แต่กิจกรรมการเปิดตัว และ take-up rate ใน 1Q67 ยังคงอ่อนตัว สถานการณ์ดังกล่าวบ่งชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยไม่ค่อยดี ซึ่งต้องการ take-up rate และกิจกรรมการเปิดตัวที่มากขึ้นเพื่อเรียกความสนใจของนักลงทุนกลับมาต่อกลุ่มธุรกิจนี้

บล.กสิกรไทยคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม หุ้นเด่นของเราคือ SPALI และ AP การฟื้นตัวใน 2Q67 (เดือน พ.ค.-มิ.ย. ถืเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ หลัก

Investment Topics

กิจกรรมเปิดตัวโครงการใหม่เดือน มี.ค.ปรับตัวดีขึ้นอย่างมาก บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ 8,904 ยูนิต ในเดือน มี.ค. แม้ว่าจะลดลง 4% YoY แต่เพิ่มขึ้น 196% MoM อย่างไรก็ตาม ในแง่ของมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ เพิ่มขึ้น 64%YoY และ 216% MoM เป็น 5.77 หมื่นลบ. ราคาปิดตัวเฉลี่ยต่อยู่นิตจึงเพิ่มขึ้น 70% YoY และ 7% MoM เป็น 6.48 ลบ. ซึ่งแสดงให้เห็นการปรับตัวที่ดีขึ้นอย่างมากจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 6,767 ยูนิต และมูลค่า 3.74 หมื่นลบ. ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2567

บ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์เป็นผู้นำ ขณะที่ take-up rate โดยรวมยังอยู่ในระดับต่ำ แม้ว่าคอนโดใหม่จะยังคงเป็นผู้นำของผลิตภัณฑ์เปิดตัวใหม่ในเดือน มี.ค. ที่ 2,855 ยูนิต ตามมาด้วยทาวน์เฮาส์ (TH) ที่ 2,699 ยูนิต และบ้านเดี่ยว (SDH) ที่ 2,155 ยุนิต แต่มูลค่าการเปิดตัวโครงการ SDH ใหม่อยู่ในระดับสูงสุดที่ 3.73 หมื่นลบ. ในขณะที่คอนโดและ TH อยู่ที่เพียง 7.7 พันลบ. และ 7.5 พันลบ. ตามลำดับ ราคาเฉลี่ยต่อยู่นิตของ SDH ที่ 17.3 ลบ. ช่วยหนุนให้ราคายุนิตใหม่เฉลี่ยเพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม กลุ่มตลาดระดับกลางเป็นจุดสนใจหลักสำหรับสินค้าประเภทอื่นๆ อย่างไรก็ตาม อัตราการขาย (take-up rate) โดยรวมของยูนิตที่เปิดตัวใหม่ในเดือน มี.ค. ยังคงชะลอตัวอยู่ที่เพียง 10.7% (คงที่จาก 9.9% ในเดือน ก.พ.) จาก 29.2% ในปี 2566

กิจกรรมทางการตลาดซบเซาในไตรมาส 1/ 2567ชัดเจนว่า SDH ระดับไฮเอนด์ที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาส 1/2567 ซึ่งเพิ่มขึ้นมากนั้นเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวมในไตรมาส 1/2567 ให้เพิ่มขึ้น 10% YoY แต่ด้วยจำนวนยุนิตที่เปิดตัวใหม่ลดลงมากทั้งเชิง YoY และ QoQ ในไตรมาส 1/2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 1/2567 จึงลดลงอย่างมาก 000 แม้ว่าพัฒนาการดังกล่าวจะบ่งชี้ถึงสถานการณ์ตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยในมุมมองของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ แต่ take-up rate ของยูนิตใหม่ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็น 11.8% ในไตรมาส 1/2567 จาก 43.3% ในไตรมาส 1/2566 จะทำให้งานของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ยากขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย

Valuation and Recommendation

บล.กสิกรไทยคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่มอยู่อาศัย แม้ว่าในระยะสั้น พัฒนาการที่ค่อนข้างน้อยดังกล่าวข้างต้น รวมถึงผลการดำเนินงานที่ไม่เอื้ออำนวยของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ อาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อราคาหุ้นในกลุ่มธุรกิจนี้ แต่ไตรมาส 2/2567 ที่เราคาดจะปรับตัวดีขึ้นนั้น ซึ่งจะได้รับแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่จะมาพร้อมกับมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เพิ่มมากขึ้น และคอนโดที่สร้างเสร็จใหม่จำนวนหนึ่ง รวมถึงราคาที่ไม่แพงของหุ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัย จะค่อยๆ ช่วยดึงความสนใจของนักลงทุนให้กลับมายังกลุ่มธุรกิจนี้ โดยเรายังเลือก SPALI และ AP เป็นหุ้นเด่นของเรา