Industrial REIT Sector เปลี่ยนจากกลุ่มคลังสินค้าเป็นโรงงาน

#REIT #ทันหุ้น - บล.กสิกรไทยมีมุมมองเชิงบวกต่อหุ้นกลุ่ม Industrial REIT Sector คาด core EPU รวมไตรมาส 4QCY66 ที่ 0.186 บาท (-7.9% YoY, -1.8% QoQ) และ DPU รวมที่ 0.514 บาท (อัตราจ่ายที่ 98% และ DY ที่ปีละ 8.2%)

บล.กสิกรไทยเลือก WHAIR เป็นหุ้นเด่นใหม่ จากปัจจัยลบระยะสั้นจาก อัตราการเช่าพื้นที่รวม (OCR) ที่ลดลงของ WHART ซึ่งคาดจะกดดันราคาหน่วยลงทุน

คงมุมมองบวกจาก 1) มูลค่าที่ไม่แพง 2) EPU/DPU รวมหลังรวมกิจการและ 3) อัตราตอบแทนพันธบัตรที่ลดลง

Investment Topics

FTREIT : FTREIT มีกำหนดรายงานงบการเงินไตรมาส 2QFY67 (เดือนม.ค.-มี.ค. 2567) ในวันที่ 8 พ.ค. บล.กสิกรไทยคาดว่ากำไรปกติจะอยู่ที่ 637 ลบ. หรือ core EPU ที่ 0.194บาท ลดลง 6.6% YoY และ 6.3% QoQ คาดว่า DPU ไตรมาส 2QFY67 ของ FTREIT จะอยู่ที่ 0.187 บาท (ทรงตัว YoY และ QoQ) หรือคิดเป็นอัตราจ่ายที่ 96.4% และอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ปีละ 7.8% ประมาณการ core EPU และ DPU 6เดือนแรกของปี FY2567 ของเรา คาดจะเท่ากับ 50.4 และ 49.4% ของประมาณการทั้งปีของเรา ตามลำดับ

WHAIR : WHAIR มีกำหนดรายงานงบการเงินไตรมาส 1/2567 ในวันที่ 10 พ.ค. บล.กสิกรไทยคาดว่ากำไรปกติจะอยู่ที่ 143 ลบ. หรือ core EPU ที่ 0.151 บาท เพิ่มขึ้น 0.2% YoY และ 2.8% QoQ คาดว่า WHAIR จะรายงาน DPU ไตรมาส 1/2567 ที่ 0.137 บาท (ทรงตัว YoY และ QoQ) หรือคิดเป็นอัตราจ่ายที่ 90.6% และอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ปีละ 9.5% ประมาณการ core EPU และ DPU ไตรมาส 1/2567 ของเรา คาดจะคิดเป็นสัดส่วนที่ 26.1% และ 24.9% ของประมาณการทั้งปี 2567 ของเรา ตามลำดับ

WHART : WHART มีกำหนดรายงานงบการเงินไตรมาส 1/2567 ในวันที่ 10 พ.ค. บล.กสิกรไทยคาดว่ากำไรปกติจะอยู่ที่ 649 ลบ. หรือ core EPU ที่ 0.187 บาท ลดลง 11.2% YoY แต่เพิ่มขึ้น 1.7% QoQ คาดว่า WHART จะประกาศ DPU ไตรมาส 1/2567 ที่ 0.19 บาท (ลดลง 0.8% YoY แต่เพิ่มขึ้น 46.2% QoQ) หรือคิดเป็นอัตราจ่ายที่ 101.5% และอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ปีละ 8.3 ประมาณการ core EPU และ DPU ของเรา คาดจะคิดเป็นสัดส่วนที่ 24.51% และ 25% ของประมาณการทั้งปี 2567 ของเรา ตามลำดับ

แนวโน้มจากมุมมองของผู้บริหาร คาดว่ากลุ่ม industrial REIT จะได้ประโยชน์จากอัตราจองที่แข็งแกร่งจากความสนใจในโรงงานให้เช่าจำนวนมากผลจากการย้ายฐานการผลิตของอุปทานทั่วโลกออกจากประเทศจีน นอกจากนี้ คาดว่ากลุ่มคลังสินค้าให้เช่าจะได้ประโยชน์ในระยะต่อไปของการกระตุ้นเศรษฐกิจหนุนจากการบริโภคในประเทศที่ดีขึ้นและการใช้จ่ายเงินที่มากขึ้นรวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล

ความเคลื่อนไหวของหน่วยลงทุน ในเชิง YTD ราคาหน่วยลงทุนของทั้ง 3 กองในกลุ่มindustrial REIT ที่บล.กสิกรไทยวิเคราะห์อยู่ ลดลง 5.5% ประกอบด้วย FTREIT (-9.8%), WHAIR (+4.5%) และ WHART (-11.2%) จากราคาหน่วยปัจจุบัน คาดว่า FTREIT จะรายงานอัตราตอบแทนเงินปันผลปี FY2567/68 ที่ 7.8%/7.9% (market IRR ที่ 8.7%), WHAIR ที่ 9.6%/9.7% (market IRR ที่ 10%) และ WHART ที่ 8.3%/8.4% (market IRR ที่ 9%)

Valuation and Recommendation

คงมุมมองบวก บล.กสิกรไทยคงมุมมองบวกต่อกลุ่ม Industrial REIT หนุนจาก 1) มูลค่าที่ไม่แพงเมื่อเปรียบเทียบกับระดับก่อนเกิดโควิด-19 2) EPU และ DPU รวมที่เพิ่มขึ้นหลังซื้อทรัพย์สินและ 3) อัตราตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย ระยะเวลา 10 ปี ที่ลดลงเร็วกว่าคาด

หุ้นเด่น บล.กสิกรไทยเลือก WHAIR เป็นหุ้นเด่นใหม่ เนื่องจากคาดว่าจะเห็นปัจจัยลบระยะสั้นต่ออัตราการเช่าพื้นที่ของ WHART ที่ลดลงซึ่งคาดจะกดดันราคาหน่วยลงทุน ขณะที่คาดว่า WHAIR จะรายงาน DPU ที่คงที่ในปี 2567-69 ด้วย CAGR ที่ 0.8% (เทียบกับที่ -7.2% ระหว่างปี 2564-66) หนุนจากอัตราค่าเช่าที่แท้จริงที่ลดลงของกองทรัสต์

ปัจจัยเสี่ยงได้แก่ 1) FDI ที่ลดลงจากสภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก 2) อัตราตอบแทนพันธบัตรที่เพิ่มขึ้นเป็นเวลานานและ 3) สภาวะเศรษฐกิจ การบริโภคในประเทศและการส่งออกที่ชะลอตัวลง