มูลค่าโครงการใหม่ทรงตัว แต่จำนวนยูนิตใหม่ลดลง บล.กสิกรฯ เลือก AP-ORI-SPALI เด่น

#AP #ทันหุ้น – บล.กสิกรไทยระบุว่ากิจกรรมเปิดตัวเดือน ก.ย. แม้เพิ่มขึ้น MoM แต่ลดลง YoY มูลค่าโครงการใหม่ 9M66 ทรงตัว YoY แต่จำนวนยูนิตใหม่ลดลง YoY คาดเห็นการเปิดตัวจำนวนมากใน 4Q66 ทาวน์เฮ้าส์คิดเป็นสัดส่วนหลักของยูนิตเปิดตัวใหม่ในเดือนก.ย. ขณะที่มูลค่าการเปิดตัวมาจากบ้านเดี่ยวเป็นหลัก ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น แต่อัตราขายลดลง คงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม คาดกำไรและยอดขายไตรมาส 3 / 66 จะอ่อนแอก่อนที่จะฟื้นตัวแข็งแกร่งในไตรมาส 4/66 หุ้นเด่นของเราคือ AP, ORI และ SPALI

Investment highlights

กิจกรรมเปิดตัวใหม่อยู่ระดับปานกลางในเดือนก.ย. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ที่ 7,168 ยูนิต ในเดือนก.ย.ลดลง 16.2% YoY แต่เพิ่มขึ้น 5.9% MoM แม้สาเหตุของการลดลง YoY มาจากฐานที่สูงแต่กิจกรรมการเปิดตัวโครงการใหม่ที่อ่อนตัวลงเมื่อเดือนก่อนมีสาเหตุจากการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาฯ หลักหลายรายเป็นต้นเดือนต.ค. สำหรับมูลค่ายูนิตเปิดตัวใหม่ในเดือนก.ย. อยู่ที่ 4.98 หมื่นลบ. แม้เพิ่มขึ้น 29.5% MOM แต่ลดลง 24.6% YoY จากเดือนที่มีมูลค่าการเปิดตัวใหม่ที่สูงที่สุดในปี 2565

ทาวน์เฮ้าส์กลับมา ในเดือนก.ย. ทาวน์เฮ้าส์คิดเป็นสัดส่วนที่มากที่สุดของจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่โดยอยู่ที่ 2,553 ยูนิต ตามมาด้วยคอนโดที่ 2,349 ยูนิต บล.กสิกรไทยมองว่ามีสาเหตุมาจากการลดลงของอุปทานพร้อมขายในบางพื้นที่เนื่องจากการเปิดตัวโครงกรใหม่ของที่อยู่อาศัยประเภทนี้น้อยกว่าของประเภทอื่น ๆ มาหลายเดือนแล้ว อย่างไรก็ดี บ้านเดี่ยวยังคิดเป็นสัดส่วนมากที่สุดหากพิจารณาถึงมูลค่ายูนิตเปิดตัวใหม่ในเดือนก่อนโดยอยู่ที่ 3.48 หมื่นลบ.

ความเคลื่อนไหวดังกล่าวทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อยู่นิตใหม่ในเดือนก.ย. เป็นระดับสูงสุดใหม่รอบหนึ่งปีที่ 6.8 ลบ. อย่างไรก็ดี เนื่องจากมีเพียงบ้านเดี่ยวในกลุ่มลักชัวรี่ที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ อัตราการขายโดยรวมของยูนิตเปิดตัวใหม่ในเดือนที่แล้วจึงลดลงมาอยู่ที่ 9.3% จาก 21.1 ในเดือนก.ย.2565 และ 14.7% ในเดือนส.ค.2566

คาดกิจกรรมทางการตลาดอยู่ระดับสูงในไตรมาส 4/2566แม้มูลค่า ยูนิตเปิดตัวใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ทรงตัว YoY แต่เห็นได้ชัดว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ ต่างเพิ่มจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงขึ้นจากต้นทุนการพัฒนาที่มากขึ้น และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคาร์ในกลุ่มทีมีรายได้ปานกลางถึงล่างที่ยังคงสูง โดยราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 18.6% YoY มาอยู่ที่ 5.05 ลบ. แม้กิจกรรมเปิตตัวใหม่ในช่วง 9เดือนแรกของปี 2566 อาจบ่งชี้ได้ว่าผู้พัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่ยังไม่เชื่อมั่นมากนักต่อการเติบโตของอุปสงค์ หลังตรวจสอบกับผู้พัฒนาอสังหาฯชั้นนำหลายราย บล.กสิกรไทยพบว่าบรรดาผู้พัฒนาอสังหาฯ จะยังเดินหน้าแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในเชิงรุกในปี 2566 ตามเดิม (AP, BRI, ORI, SIRI และ SPALI ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปีนี้)ซึ่งบ่งชี้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในไตรมาส 4/2566 ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดใหม่ในไตรมาส 4/2566

Valuation and Recommendation

บล.กสิกรไทยคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม แม้แนวโน้มกำไรสุทธิที่อ่อนแอในไตรมาส 3/2566 อาจกระทบต่อทิศทางของราคาหุ้นในระยะสั้น แต่เนื่องจากราคาหุ้นของทั้งกลุ่มซื้อขายในระดับที่ใกล้เคียงกับที่ -2.0SDV ของ PER ล่วงหน้า 12 เดือนช่วง 5 ปี และมีอัตราตอบแทนเงินปันผลปี 2566 ที่มากกว่า 7.0% กอปรกับยอดขายและกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งในไตรมาส 4/2566

บล.กสิกรไทยจึงเห็น downside ที่จำกัดและคาดบรรยากาศลงทุนจะพลิกกลับเป็นบวกเมื่อตลาดเปลี่ยนการมุ่งเน้นไปยังอัตราเติบโตในปี 2567 เลือก AP, ORI และ SPALI เป็นหุ้นเด่นของบล.กสิกรไทย ขณะที่ BRI, LH, SC และ SIRI ก็ยังน่าดึงดูดใจหากพิจารณาถึงความเสี่ยง/ผลตอบแทน